住宅の長寿命化に合わせてローンの長寿命化も

先日、ひさしぶりにトラバをいただいた。

これ、建築学会の研究と同じようなことを数年も前に指摘してるわけで、はてなにもすごい人もいますね。

そういうわけで、おそらく日本の住宅の寿命は50年を超えアメリカ並みになってきているのだろうと思われます。

日本の住宅はもう寿命が短くないかもしれないことと、その価格への影響について - 不動産屋のラノベ読み

ありがたい。で、住宅の寿命が長くなっていることを生かした中古住宅投資用を考えてみた。

まず、前提としていまだに税務上の木造の法定耐用年数は短いままであると。

構造・用途	細目	耐用年数
木造・合成樹脂造のもの	店舗用・住宅用のもの	22

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一方で、中古住宅資産を買った場合、短い期間での減価償却が認められている。

使用可能期間の見積りが困難であるときは、次の簡便法により算定した年数によることができます。
　ただし、その中古資産を事業の用に供するために支出した資本的支出の金額がその中古資産の取得価額*1の50％に相当する金額を超える場合には、簡便法により使用可能期間を算出することはできません。

(1)　法定耐用年数の全部を経過した資産
　 その法定耐用年数の20％に相当する年数

(2)　法定耐用年数の一部を経過した資産
　 その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20％に相当する年数を加えた年数

つまり、税法上は「住宅の寿命は２６年説」に基づいて組み立てられているので、住宅長寿命かが進んだいまでは実際の使用可能な住宅の寿命よりも短い期間で減価償却できると。これは住宅を賃貸で運用する場合、最短で２２年の２０％の期間、つまり４年と少しで税務上の損金、減価償却費用を計上できるということになる。

現金で投資出来る人ならここまでの話しで全く問題ない。ちょっと目端の利く人であれば、じゃあ中古住宅と新築住宅で最終の手元に残るキャッシュを比較して投資しようということになる。しかし、実際の不動産投資では大概ローンが必要となる。ローンがつかなければ投資のしようがない。

で、金融機関な方に聞いてみた。答え、実務上、減価償却の終わった住宅物件にはローンはつけられないのだと。

人口がどんどん増えていた時代ならともかく、人口減少の時代では中古資産の活用をはかっていなかいと、日本の住宅ストックを維持できないだろう。建築屋としては、やっぱり新築ですね、ということで仕事が増えてよいねという話しなのだが、少し視線を引いてみるとせっかくの住宅の長寿命化の時代のメリットは生かすべきだと考えられる。

金融機関を監督する省庁さんの通達一本で中古住宅投資を一気に増やすことができるまたとない機会だと思うのだが。国土交通省的には、中古住宅市場を米国並みにという政策があるとも聞く。

いかがですかねぇ？

■追記

id:H-Yamaguchiさんとツイッター上でこの問題について議論させていただいた。書き切れなかった論点が明確になった。

*1:ここは、というか一節目と同じくここ「も」、「取得価格」でなく、「再取得価格」の間違いじゃないかな？　　http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/sonota/700525/01/01_05.htm