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HPO機密日誌

自己をならふといふは、自己をわするるなり。

木造アパートと鉄筋コンクリートマンションの比較

必要があっていろいろ考えた。鉄筋コンクリートマンション(RC造)の方にバイアスがかかっているのは事実。

  • 実績から言っても、RC造マンションは最低20年はほぼ大規模メンテナンス、改修は不要。屋上防水、湯沸かし器、エアコン等以外はほとんどメンテナンスの必要がない。木造は、10年に一回のリフォーム、大規模メンテナンスが必須。場合によっては、築後20年から30年の間で建替が必要。
  • 万一、賃貸の市場が大きく代わり、大規模なリフォームをしなければならない場合でも、木造と比べてRCマンションの方が変更が利きやすい。2x4の木造などでは、すべての壁が耐力壁となっていて、ドア一枚あけることはできない。スケルトンインフィルになっていればベストだが、RC造の場合、構造と内装、住宅設備が分離している。スタイルを変えることも容易だ。
  • 木造の減価償却期間は22年。銀行の監督官庁では、減価償却が終わった案件の融資に規制をしているそうだ。もし、木造で30年ローンを組めば途中でリフォームするための費用はローンでは出ない。従って、木造賃貸案件のローンは20年以上にすべきではない、事実上できない。ちなみに、RC造は、償却期間47年。大変、担保として評価しても資産価値が高い。
  • RC物件の賃料は15年から20年がすぎると、2割程度下げざるを得ないことが多い。一方、木造案件は10年目以降から家賃がさがってくる。たぶん、4割、5割さげざるを得ないのではないだろうか。そして、20年目以降の賃料をどれだけ期待できるか大変疑問。周辺をみわたすと築年数がいった木造アパートの空室が目立つ。
  • RC物件は、30年経っても税法上の減価償却残が当初の3割程度となる。市場価値から言っても、当初の建築費用の半分程度の価値は期待できる。立地がよくきちんと清掃、入れ替え時のクロス張り替え、木建の入れ替え等メンテナンスされていば当初価格近くで取引されている事例もある。木造は、20年過ぎたら、土地代しか見込めない。場合によっては、解体費用を土地代から引かれる。
  • よく、RC物件は木造物件に比べて解体費用がかかるといわれる。実際には、木造物件は売れないので、解体費用うんぬんという話しになる。RC物件は、最終的には売却することができる。

ぜひ詳しい方からの意見を期待したい。