老後を含む６０年の住まいにはいくら必要か？

いろいろ議論させていただいて考えた。~~当初、所有の方が所要の資金は少ないと考えたが、割引率（DCF）で考えると、相当にインフレーションが進まない限り、賃貸の方が有利なようだ。~~もちろん、一定の収入がある、年金があるといった仮定の上でだが。以下、勘違いを修正したバージョンでの見解

老後資金賃貸と所有.xlsx

非常に見にくくて恐縮だが、割引率０％、２％と所有と賃貸がきっ抗する割引率１７％の結果。シミュレーションに使ったNumbersの表をエクセルで落としたので、ご興味のある方は実際に表計算で数字を入れてみていただきたい。

現在価値が賃貸でも、所有でもプラスということは、想定される６０年間を迎える前、たぶん３０才前後で定期的な収入が得られているのなら、極端に言えば「自己資金」がなくとも生活していける。まあ、当たり前のこと。このクラスの住居費を使って、現在価値でプラスになるのはどの辺が下限であるかは、これからシミュレーションしてみる*1。敢えて、政府が持ち家の奨励のために設けている優遇策は入れていない。それにも関わらず、インフレ率が０％でも、２％でも所有の方が有利だという結果になったのは驚きであった。逆に１７％ものありえない割引率にしないと所有と賃貸がきっ抗しないのも、おどろき。一般論ではなく、シミュレーションしてみてわかることというのはある。

なぜか？ということに応えれば、同程度の物件を借りる方が、所有するよりも割高だという当たり前のことにつきる。貸す方は維持管理して、コストをきちんと回収しようとするのだから当たり前だ。また、戸建ての寿命がながくなっているということも大きい。これが昭和の頃だったら、所有を選んだ場合６０年の間に少なくとも１回は建替を余儀なくされていた。